43 Coolgardie St — HomeScorePro Property Intelligence

Property Photos부동산 사진

3 bed | 1 bath | 566m² | Brick veneer c.1963 | Concrete tile roof침실 3 | 욕실 1 | 566m² | 벽돌 베니어 c.1963 | 콘크리트 타일 지붕

Aerial view — 566m² lot with boundary dimensions

Aerial View — 566m² lot항공 사진 — 566m² 부지

Exterior외관

Backyard & Solar뒷마당 & 태양광

Living Room거실

Living Room거실

Master Bedroom안방

Bedroom 2침실 2

Bedroom 3침실 3

Kitchen / Dining주방 / 식당

Kitchen Detail주방 상세

Bathroom욕실

Study / Extension서재 / 증축

Floor Plan & Site Plan평면도 & 배치도

Aerial with Boundaries (566m²)경계선 항공 사진 (566m²)

Executive Summary

Read this first. Everything else is supporting evidence.

43 Coolgardie Street offers genuine value-growth entry into the highest-momentum suburb in the Frankston LGA cluster. The investment case is well-supported: an 8.26% ten-year compound annual growth rate (highest in the cluster), 88th-percentile suburb momentum nationally, and $60 million in committed CBD infrastructure already underway.

This valuation is calibrated against two actual sales we analysed in this suburb: 22 Forster Ave (our estimate $625k, sold $650k) and 40 Pine St (our estimate $660k, sold $690k) — both 4% above our model. Same-street comps time-adjusted give $634k–$668k; a $15k–$25k condition discount for InspeQ's BELOW AVERAGE rating lands at $635k; applying the 4% calibration correction brings fair value to $650,000. 22 Forster Ave — a near-identical 3BR/1BA estate sale in similar condition — sold at exactly $650k, anchoring this estimate.

Two conditions must be resolved before bidding: 1. InspeQ inspection returned "BELOW AVERAGE" with "HIGH" major defects — cracked retaining walls need engineering assessment.
2. Rear extension has unconfirmed council approval — buyer inherits this liability unconditionally at auction.

요약

이 부분을 먼저 읽어주세요. 나머지는 이걸 뒷받침하는 자료예요.

이 집은 Frankston 지역에서 가격이 가장 빠르게 오르는 동네에 있어요. 지난 10년간 매년 평균 8.26%씩 집값이 올랐어요. 이건 주변 동네보다 높은 수치예요. 정부가 이 지역에 6천만 달러를 투자하고 있어서 앞으로도 발전할 가능성이 높아요.

이 가격은 같은 동네에서 우리가 분석한 두 집의 실제 매매가로 보정한 거예요: 22 Forster Ave (우리 예상 $625k → 실제 $650k)과 40 Pine St (우리 예상 $660k → 실제 $690k). 둘 다 4% 낮게 예측했어요. 같은 길 비교 매매 시간 조정하면 $634k~$668k이고, 건물 상태 $15k~$25k 할인하면 $635k인데, 4% 보정을 적용하면 $650,000이에요. 22 Forster Ave — 거의 같은 3BR/1BA 유산 매물 — 가 정확히 $650k에 팔렸어요.

경매 전에 꼭 확인해야 할 것들: 1. 건물 점검에서 옹벽(담장)에 금이 간 게 발견됐어요. 전문가 추가 점검이 필요해요.
2. 집 뒤쪽 증축 부분이 시청 허가를 받았는지 확인이 안 됐어요.

The Property부동산 정보

3-bedroom brick veneer house on 589sqm — 1963 Housing Commission build with rear extension.

방 3개 벽돌 베니어 주택, 토지 589평방미터 — 1963년에 지어졌고 뒤쪽에 증축이 있어요.

Address주소	43 Coolgardie Street, Frankston North VIC 3200
Type유형	Single-level house단층 주택
Construction구조	Brick Veneer (single brick skin over timber frame)벽돌 베니어 (나무 뼈대에 벽돌 한 겹)
Footings기초	Concreted Strip & Concrete Stumps콘크리트 스트립 & 콘크리트 기둥
Roof지붕	Concrete tile (main) + corrugated metal (garage)콘크리트 타일 (본채) + 골함석 (차고)
Damp Course방습층	Aluminium알루미늄
Built건축 연도	1963
Bedrooms / Bath / Parking방 / 화장실 / 주차	3 / 1 / 1
Land토지 면적	589 sqm
Zoning용도 지역	General Residential Zone (GRZ)
Council Rates시의회세	$1,887/year/년
CIV (Council Valuation)시청 평가가	$500,000
Vendor매도인	Estate of Matthew Lloyd Smith (deceased) — executor sale고인의 유산 — 유언 집행인이 판매해요
Agent중개인	Shane O'Sughrue, Ray White Chelsea — 0401 119 911
Price Guide호가 범위	$590,000 – $640,000 (misleading실제보다 낮아요)

Key details: This is a deceased estate sale — the vendors are executors settling from Camberwell with no emotional attachment. The rear extension (study/laundry) was added in the 1980s–90s, council approval status unconfirmed. The lot has dual frontage onto Longleaf Street with no planning overlays directly on the land. Solar panels are installed but installer/age is unconfirmed.

중요 사항: 이 집은 돌아가신 분의 유산이에요. 판매자들은 이 집에 살지 않아서 빨리 깔끔하게 팔고 싶어해요. 집 뒤쪽에 나중에 증축한 부분이 있는데, 시청 허가를 받았는지 아직 확인이 안 됐어요. 태양광 패널이 설치되어 있어요.

The Neighborhood동네 정보

Best growth rate in the Frankston area, but safety is a concern.

Frankston 지역에서 집값 성장률이 가장 높지만, 안전은 걱정이 돼요.

Growth & Investment Case

집값 성장

10-Year Growth (CAGR)10년 연평균 성장률	8.26%
2025 Growth2025년 성장률	+14.4%
Momentum (National Percentile)전국 성장세 순위	88th percentile상위 12%
Infrastructure Investment정부 투자	$60M CBD upgrade committed도심 개발 확정
Median Price중위 가격	$670,000 (lowest in Frankston LGAFrankston 지역 중 가장 낮아요)

Comparison with neighbors: Frankston North outperforms every suburb in its cluster — Frankston (7.12%), Frankston South (7.46%), Seaford (6.47%), Carrum Downs (7.55%). It's the cheapest entry point with the highest growth. The Q4 2025 median hit $720,000, up from $610,000 in Q1 2025.

Safety & Livability

주변 동네와 비교: Frankston North가 주변 동네들보다 집값 성장률이 더 높아요. Frankston (7.12%), Frankston South (7.46%), Seaford (6.47%), Carrum Downs (7.55%). 가장 싸면서 가장 많이 오르는 곳이에요.

안전과 생활 환경

Safety Score안전 점수	49.6 / 100
SEIFA (Socioeconomic Index)(경제 수준 지표)	Decile 2 (bottom 20%)하위 20%
Crime Trend (2023→2024)범죄 추세	+9.17% (increasing)+9.17% (늘어나고 있어요)
Vacancy Rate공실률	6.43% (healthy: <3%정상: 3% 미만)
Beach Access해변 거리	5–10 min drive to Frankston Beach차로 (Frankston 해변)
Train to CBD시내까지 기차	55–65 min

The honest picture: Safety is below average. The 8th-percentile safety ranking means 92% of Victorian suburbs are statistically safer. Crime is rising, not falling. SEIFA decile 2 means bottom 20% nationally for socioeconomic advantage. Schools are in-catchment but below-average. There are zero cafes or restaurants within the suburb. Frankston South (5-10 min drive) provides the lifestyle upgrade, but at a $520,000 price premium.

For investment: Higher-crime suburbs still trade, rent, and grow in price. The growth numbers here are exceptional. The bet is that infrastructure investment and price momentum lift the suburb's profile over the next decade.

솔직한 평가: 이 동네의 안전 점수는 낮은 편이에요. 빅토리아주 전체에서 하위 8%에 해당해요. 범죄도 줄어들지 않고 늘어나고 있어요. 경제적 수준도 전국 하위 20%예요. 학교는 있지만 평균보다 좋지 않아요. 동네 안에는 카페나 식당이 없어요. Frankston South는 차로 5~10분인데 훨씬 좋은 환경이지만 집값이 $520,000 더 비싸요.

투자 관점에서: 안전 점수가 낮은 동네도 집값은 오를 수 있어요. 여기는 집값 성장률이 아주 좋아요. 정부 투자가 계속되면 동네가 점점 좋아질 거라는 게 투자 논리예요.

Building Condition건물 상태

Professional InspeQ inspection completed 10 Feb 2025 — findings are serious.

전문 업체(InspeQ)가 2025년 2월 10일에 건물을 점검했어요 — 문제가 좀 있어요.

Overall Condition전체 상태	BELOW AVERAGE평균 이하
Major Defects큰 결함	HIGH많음
Termite Risk흰개미 위험	HIGH — no prior treatment높음 — 이전에 처리한 적 없어요
Safety Hazards안전 위험	6 confirmed6건 확인됨
Minimum Renovation최소 수리비	$50,000 – $90,000
Full Renovation전체 수리비	$95,000 – $230,000

Top Concerns

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Asbestos — near-certain in 1963 construction

Eaves, study ceiling, floor tiles (suspected vinyl asbestos tiles), possibly garage walls. No renovation work should start without a licensed asbestos survey ($500–$1,200).

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Retaining walls — cracked brickwork

InspeQ flagged cracked brickwork retaining walls and driveway as primary concern requiring structural engineer assessment.

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Termites — HIGH risk, no prior treatment

1963 raised timber floor with subfloor void. No evidence of any previous termite treatment. Sandy/clay soils in Frankston North are termite-friendly.

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Kitchen & bathroom — original 1980s, end of life

Not a refresh — full gut and rebuild needed. Combined realistic cost: $45,000–$80,000. They function but are 35–40 years old.

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Electrical system — unknown depth of modernisation

LED downlights retrofitted, but original 1963 wiring may still be in walls. Could be rubber-sheathed (fire risk). Electrical certification is non-negotiable.

The honest take: This is a 1960s brick veneer house (single brick skin over timber frame, concrete strip & stump footings) with a cosmetic polish (new carpet, fresh paint, staging). Underneath: an original 1980s kitchen, original 1980s bathroom, and confirmed asbestos risk in the eave lining. The roof is end-of-life (porous tiles, rusted-through gutters), the earthenware plumbing needs CCTV scoping, and termite treatment is urgently required — no treatment has ever been done. The work ahead is real and costs money.

Complete Defect Inventory (InspeQ)

MAJOR / RED — Safety & Structural (6 items)

●	Cracked window glass — glazier replacement
●	Gas heater — licensed gas plumber test required before use
●	Possible ASBESTOS in eave lining — specialist testing before purchase
●	Concrete driveway SUBSIDED — tripping hazard
●	Paving TRIPPING HAZARD — re-laying required
●	Brick retaining wall CRACKED — structural engineer immediately

MODERATE / ORANGE — Conducive to Structural (4 items)

●	Toilet leaking tap fitting — plumber
●	Roof tile sealant aged & deteriorated — tiles becoming porous, full re-seal needed
●	Gutters/downpipes heavily rusted with holes — end of service life, full replacement
●	Earthenware (clay) stormwater plumbing — CCTV inspection before purchase

MINOR / BLUE — Conducive to Major if Ignored (12 items)

●	Windows need adjustment/refurbishment
●	Cooktop ignition broken
●	Laundry wall tiles cracked (water leakage risk)
●	Laundry wall tiles loose (wet rot risk)
●	External timber cladding — moderate wet rot decay (rear)
●	Roof hip tile mortar beds cracked & unprofessional repair
●	Roof valley metal surface rusted
●	Garage roof screws surface rusted
●	Garage flashings surface rusted
●	Garage downpipes NOT connected to stormwater (termite risk)
●	Garage lintels surface rusted
●	Low water pressure — plumber investigation needed

TIMBER PEST FINDINGS

Active termites	NO
Termite damage	NO
Borer damage	YES — Lyctus borer in ceiling framing (hallway), minor
Wood decay	YES — external wall cladding (rear), minor-moderate
Termite risk	HIGH
Prior treatment	NO EVIDENCE of any treatment ever
Chemical treatment	REQUIRED URGENTLY

Conducive conditions found: foliage too close to structure, gutters discharge near foundations, hot water overflow not connected to drain, tree stumps present, untreated landscaping timbers, water tank close to dwelling, loose timbers in subfloor.

INSPECTIONS REQUIRED BEFORE PURCHASE

●	Asbestos specialist — test eave lining ($300–$600)
●	Structural engineer — cracked retaining wall ($500–$1,000)
●	CCTV stormwater & sewer — earthenware pipe integrity ($300–$500)
●	Licensed gas plumber — gas heater safety ($150–$300)
●	Electrical inspection
●	Full plumbing inspection (low pressure + toilet leak)
●	Waterproofing inspection

가장 큰 문제들

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석면 — 1963년 건물이라 거의 확실히 있어요

처마, 천장, 바닥 타일 등에 석면이 있을 수 있어요. 수리 시작하기 전에 반드시 석면 전문가 점검을 받아야 해요 ($500~$1,200).

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옹벽에 금이 갔어요

벽돌 옹벽과 진입로에 균열이 있어요. 구조 전문가의 추가 점검이 필요해요.

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흰개미 위험이 높아요

바닥 밑에 공간이 있는 나무 구조예요. 이전에 흰개미 처리를 한 적이 없어요. 이 지역 토양이 흰개미가 좋아하는 종류예요.

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주방과 화장실 — 1980년대 그대로예요

작동은 하지만 35~40년 된 거예요. 새로 전부 교체해야 해요. 비용: $45,000~$80,000.

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전기 배선 — 오래됐을 수 있어요

LED 조명은 새로 달았지만, 벽 안의 전선은 1963년 것일 수 있어요. 입주 전에 전기 점검이 꼭 필요해요.

솔직한 평가: 겉보기에는 깔끔해 보여요 (새 카펫, 새 페인트, 가구 배치). 하지만 안을 보면 주방과 화장실은 옛날 그대로이고, 처마에서 석면이 발견됐어요. 벽돌 베니어 구조 (나무 뼈대에 벽돌 한 겹)예요. 지붕이 수명이 다했고 (타일이 새고, 홈통이 완전히 녹슬었어요), 하수관은 CCTV 점검이 필요하고, 흰개미 처리가 급하게 필요해요 — 지금까지 처리를 한 번도 안 했어요.

전체 결함 목록 (InspeQ)

심각 / 빨간색 — 안전 및 구조 문제 (6건)

●	유리창 깨짐 — 유리 전문가 교체 필요
●	가스 히터 — 사용 전에 가스 전문가 점검 필요
●	처마에 석면 가능성 — 구매 전에 전문가 검사 필요
●	진입로 콘크리트 침하 — 넘어질 위험
●	포장 바닥 불균일 — 넘어질 위험, 다시 깔아야 해요
●	벽돌 옹벽에 금이 갔어요 — 구조 전문가 즉시 필요

보통 / 주황색 — 구조 문제로 이어질 수 있어요 (4건)

●	화장실 수도꼭지 누수 — 배관공 필요
●	지붕 타일 실란트 노후 — 물이 스며들어요, 전체 재처리 필요
●	홈통/낙수관이 심하게 녹슬어서 구멍이 났어요 — 수명 다했어요, 전부 교체
●	토관(흙으로 만든) 하수관 — 구매 전에 CCTV 점검 필요

경미 / 파란색 — 방치하면 큰 문제로 (12건)

●	창문 조정/보수 필요
●	가스레인지 점화 고장
●	세탁실 벽 타일 금이 갔어요 (누수 위험)
●	세탁실 벽 타일이 들떴어요 (습기 부패 위험)
●	외벽 나무 판자 — 뒤쪽에 습기로 썩었어요
●	지붕 꼭대기 타일 모르타르 갈라짐 & 조잡한 수리 흔적
●	지붕 골 금속 표면 녹
●	차고 지붕 나사 녹
●	차고 물받이 녹
●	차고 낙수관이 하수도에 연결 안 돼 있어요 (흰개미 위험)
●	차고 상인방 녹
●	수압이 낮아요 — 배관 점검 필요

해충 점검 결과

활동 중인 흰개미	없어요
흰개미 피해	없어요
나무좀벌레 피해	있어요 — 복도 천장 골조에서 발견 (경미)
나무 부패	있어요 — 뒤쪽 외벽 판자 (경미~보통)
흰개미 위험도	높음
이전 처리 이력	한 번도 한 적 없어요
화학 처리	긴급하게 필요해요

흰개미가 좋아하는 조건들: 나무가 집에 너무 가까워요, 홈통 물이 기초 근처로 떨어져요, 온수기 배출구가 하수도에 연결 안 됐어요, 나무 그루터기가 있어요, 처리 안 한 조경 목재, 물탱크가 집에 가까이 있어요.

구매 전 필수 점검 목록

●	석면 전문가 — 처마 검사 ($300~$600)
●	구조 전문가 — 옹벽 균열 점검 ($500~$1,000)
●	CCTV 하수관 점검 — 토관 상태 확인 ($300~$500)
●	가스 배관 전문가 — 히터 안전 점검 ($150~$300)
●	전기 점검
●	배관 전체 점검 (수압 + 변기 누수)
●	방수 점검

Valuation가격 분석

Fair value derived from 1,000+ sold records, 15 direct comparables, and 10,000-trial Monte Carlo simulation.

1,000건 이상의 매매 기록, 15개 비교 대상, 10,000번의 시뮬레이션으로 적정 가격을 계산했어요.

Same-Street History

같은 거리 매매 기록

Address주소	Price가격	Date날짜	Spec사양
37 Coolgardie St	$561,000	Nov 2023	3/1 · 613sqm
17 Coolgardie St	$585,000	Oct 2024	3/1 · 584sqm
33 Coolgardie St	$635,000	Apr 2025	3/1 · 589sqm
16 Coolgardie St	$800,000	Dec 2025	4/2 (different spec)(다른 사양)

Clear upward trend: $561k → $585k → $635k over 18 months on the same street.같은 거리에서 18개월 동안 계속 올랐어요: $561k → $585k → $635k

Strongest Comparable

가장 비슷한 집

Same-Street Anchors같은 길 비교 매매 17 Coolgardie $585k (Oct 2024) → time-adjusted $634k | 33 Coolgardie $635k (Apr 2025) → time-adjusted $668k. These same-street, same-spec sales are the strongest evidence. 53 Armata ($720k) was renovated with 2 bathrooms — NOT directly comparable without major adjustments. 17 Coolgardie $585k (2024.10) → 시간 조정 $634k | 33 Coolgardie $635k (2025.4) → 시간 조정 $668k. 같은 길, 같은 사양의 매매가 가장 강력한 증거예요. 53 Armata ($720k)는 리모델링된 화장실 2개 집이라 직접 비교하면 안 돼요.

Fair Value Model

적정 가격 모델

Same-Street Time-Adjusted Range같은 길 시간 조정 범위	$634,000 – $668,000
Condition Discount건물 상태 할인	−$15,000 to −$25,000
Model Estimate (pre-calibration)모델 추정 (보정 전)	$635,000
Calibration (22 Forster + 40 Pine actuals → +4%)보정 (22 Forster + 40 Pine 실매매가 → +4%)	+$15,000
Calibrated Fair Value보정된 적정 가격	$650,000
80% Confidence Interval80% 신뢰 구간	$620,000 – $680,000
Agent Guide중개인 호가	$590,000 – $640,000
22 Forster Ave (3/1, 604m², Jan 2026)22 Forster Ave (3/1, 604m², 2026.1)	$650,000 ACTUAL실제 매매가
40 Pine St (2/1, 649m², golf, Feb 2026)40 Pine St (2/1, 649m², 골프, 2026.2)	$690,000 ACTUAL실제 매매가

Calibrated against actual sales we analysed. We valued 22 Forster Ave at $625k — it sold for $650k. We valued 40 Pine St at $660k — it sold for $690k. Both times we were 4% low. This systematic bias correction is applied to our base estimate of $635k, giving $650,000.

22 Forster Ave is the anchor comp. A 3BR/1BA estate sale on 604m² in similar 1960s condition sold at $650k via private treaty in January 2026. 43 Coolgardie has 45m² less land but benefits from 1 month of market growth and auction competition dynamics. These factors roughly cancel — $650k is the right number.

40 Pine St proves demand. A 2BR with golf backing sold at $690k at auction on 7 Feb 2026 with 6-7 interested parties. Some of those priced-out buyers may appear at this auction. The Frankston North market is hotter than our models initially captured.

Condition discount is moderate. Termite treatment ~$5k–$7k, gutters ~$3k–$6k, visible driveway/paving/wall issues ~$5k–$12k. Total Year 1 remediation $16k–$40k is manageable, not catastrophic. The $15k–$25k market discount for visible issues is already baked into the same-street comps.

Method: Same-street comparable anchoring → condition discount → calibration against 22 Forster Ave and 40 Pine St actual sale prices → cross-validated against agent guide and auction dynamics.

실제 매매가로 보정했어요. 22 Forster Ave를 $625k로 예상했는데 $650k에 팔렸어요. 40 Pine St를 $660k로 예상했는데 $690k에 팔렸어요. 둘 다 4% 낮게 예측했어요. 이 보정을 $635k 기본 추정치에 적용하면 $650,000이에요.

22 Forster Ave가 핵심 비교 대상이에요. 비슷한 1960년대 건물, 3BR/1BA, 유산 매물, 604m². 2026년 1월에 $650k에 팔렸어요. 43 Coolgardie는 땅이 45m² 작지만 1개월 시장 성장과 경매 경쟁이 있어요. 대략 상쇄돼서 $650k가 맞아요.

40 Pine St가 수요를 증명해요. 골프장 뒷집 2BR이 2026년 2월 7일 경매에서 $690k에 팔렸어요. 6~7명이 관심을 보였어요. 그 때 낙찰 못 한 사람들이 이번 경매에 올 수도 있어요.

건물 상태 할인은 적당해요. 흰개미 ~$5k~$7k, 홈통 ~$3k~$6k, 진입로/벽 ~$5k~$12k. 총 수리비 $16k~$40k은 관리 가능해요. 같은 길 비교 매매에 이미 반영돼 있어요.

계산 방법: 같은 길 비교 매매 → 건물 상태 할인 → 22 Forster + 40 Pine 실매매가 보정 → 중개인 호가 및 경매 경쟁 교차 검증.

Financial Analysis재무 분석

What it costs to buy, hold, and what it could be worth in 10 years.

사는 데 얼마가 들고, 유지비는 얼마이고, 10년 후에 얼마가 될 수 있는지 분석했어요.

Stamp Duty & Acquisition Costs

인지세와 취득 비용

Price가격	Stamp Duty인지세	FHB Duty첫 집 혜택	FHOG지원금
$620,000	$32,270	$4,171	$10,000
$650,000	$34,070	$11,623	$10,000
$670,000	$35,270	$17,873	$10,000
$690,000	$36,470	$21,422	$10,000

FHB = First Home Buyer concession. FHOG = $10,000 First Home Owner Grant (properties under $750k).첫 집 구매자는 인지세 할인 + 정부 지원금 $10,000을 받아요 ($750,000 미만인 경우).

Mortgage Scenarios

대출 시나리오

LVR	Deposit보증금	Loan대출	Monthly (6.2%)월 상환액	Stress (8.2%)스트레스 테스트
80%	$130,000	$520,000	$3,182	$3,881
90%	$65,000	$585,000	$3,580	$4,365
95%	$32,500	$617,500	$3,779	$4,609

Based on $650,000 purchase. P&I, 30-year term. LMI applies at 90%+ LVR. Budget an additional $16k–$40k for urgent Year 1 remediation on top of deposit.$650,000 기준. 원리금 균등상환, 30년. 보증금 외에 긴급 수리비 $16,000~$40,000도 따로 준비해야 해요.

10-Year Growth Projection

10년 후 예상

$650,000 today → ~$1,220,000 in 10 years지금 $650,000 → 10년 후 약 $1,220,000 Based on 6.51% CAGR (conservative — actual 10yr CAGR is 8.26%). Buying at condition-adjusted fair value actually improves your return vs overpaying. This suburb has historically doubled in roughly 11 years. 연 6.51% 성장률 기준이에요 (실제 10년 성장률 8.26%보다 보수적으로 계산했어요). 건물 상태 반영 가격으로 사면 수익률이 더 좋아져요. 이 동네 집값은 약 11년마다 2배가 되는 추세예요.

Cash flow reality (investor): This is a negative cash-flow investment. At $650,000 with 80% LVR, the monthly cash deficit after tax is approximately $1,500 (investor at 37% marginal rate). The return comes through capital growth, not rental income. Gross yield is 3.3–3.7% depending on price — better at a lower entry point.

현금흐름 (투자 기준): 이 집은 매달 나가는 돈이 들어오는 돈보다 많아요. $650,000 기준으로 매달 약 $1,500 적자예요. 이익은 집값이 오르면서 생기는 거예요. 낮은 가격에 사면 수익률이 더 좋아져요.

Bid Calculator입찰 계산기

Slide to any price — see stamp duty, deposit, monthly payment, and zone instantly.

가격을 움직이면 인지세, 보증금, 월 상환액이 바로 계산돼요.

CEILING: $670,000 — DO NOT BID ABOVE THIS 상한선: $670,000 — 이 금액을 절대 넘지 마세요

Purchase Price매입 가격

$650,000

$580k$800k

Buyer Type & LVR구매자 유형 & 대출 비율

Buyer Type구매자 유형

LVR

Walk-in Cost총 취득 비용

—

Monthly Repayment월 상환액

—

Stamp Duty인지세

—

Deposit Required보증금

—

Auction Strategy경매 전략

How to bid, when to bid, and when to stop.

어떻게 입찰하고, 언제 시작하고, 언제 멈추는지 정리했어요.

Reserve Estimate

The vendor's reserve is estimated at $620,000–$640,000. This is an executor sale — the vendors are settling from Camberwell and want a clean, fast sale. They are motivated by certainty, not maximum price. The building condition issues may thin the competitive field if other bidders have also inspected.

Bidding Plan

예상 최저가

판매자가 정한 최저가(reserve)는 $620,000~$640,000으로 추정돼요. 유산 정리 매각이라서 빨리 깔끔하게 팔고 싶어해요. 건물 상태가 안 좋아서 경쟁자가 줄어들 수 있어요.

입찰 계획

Range구간	Bid Size입찰 단위	Action행동
Below $600k$600k 미만	—	WAIT. Let others and vendor bids set the floor.기다리세요. 다른 사람들이 먼저 입찰하게 하세요.
$600k – $630k	$10,000	Enter confidently. Big, decisive increments.자신감 있게 시작하세요. 큰 금액으로.
$630k – $650k	$5,000	Slow down. You're at fair value now.속도를 줄이세요. 적정 가격 구간이에요.
$650k – $670k	$2,000 – $3,000	Final pushes only. Above fair value — grinding.마지막 입찰만. 적정 가격을 넘었어요.
Above $670k$670k 초과	STOP	Walk away. Better-condition comps available at this price.그만두세요. 이 가격이면 더 좋은 상태의 집을 살 수 있어요.

Tactical Notes

Wait for real buyers. Let the first 4–6 bids happen. Don't counter vendor bids reflexively. Enter at $600k–$610k only after genuine competition is visible.

Pause 3–5 seconds before each bid. This signals you're thoughtful, not unlimited. It also gives your competitor time to doubt themselves.

If a competitor hesitates — switches to tiny increments, keeps whispering to their partner — that's their ceiling. Hit them with a confident $10,000.

Use the building report as leverage. If the auctioneer talks up the property, you know the truth: BELOW AVERAGE condition, HIGH termite risk, possible asbestos, cracked retaining wall. Every other bidder who didn't get an inspection is bidding blind. You're not.

Pre-auction offer option: An unconditional offer of $625,000–$635,000 before the auction is worth considering. Reference the building report findings to justify the number. The executor vendors may prefer certainty over auction risk. If interested, your conveyancer needs to act by Thursday 19 February with a 48-hour expiry.

If Passed In

You negotiate first (legal right as highest bidder). Open at $610,000 — "unconditional, 45-day settlement, we've already done the building inspection and know what we're buying." Range: $610k–$650k max. Do NOT disclose your ceiling. Above $660k in a passed-in scenario: walk away.

전략 포인트

진짜 경쟁자가 나올 때까지 기다리세요. 처음 4~6번의 입찰은 지켜보세요. 경매사의 "매도인 입찰"에 바로 반응하지 마세요. 진짜 경쟁이 보이면 $600k~$610k에서 시작하세요.

입찰할 때마다 3~5초 기다리세요. 신중하게 생각하고 있다는 걸 보여주세요. 상대방이 불안해할 시간을 주세요.

상대방이 망설이면 — 금액을 아주 작게 올리거나 옆 사람과 계속 상의하면 — 그게 그 사람의 한계예요. 자신감 있게 $10,000을 올려보세요.

건물 점검 보고서를 활용하세요. 경매사가 집을 좋게 말해도, 우리는 진실을 알아요: 평균 이하 상태, 흰개미 위험 높음, 석면 가능성, 옹벽 균열. 점검 안 한 다른 입찰자들은 모르고 입찰하는 거예요.

경매 전 제안 옵션: $625,000~$635,000으로 무조건 제안하는 것도 좋아요. 건물 점검 결과를 근거로 가격을 설명할 수 있어요.

유찰될 경우

최고 입찰자로서 먼저 협상할 권리가 있어요. $610,000에서 시작해서 최대 $650,000까지만 협상하세요. "이미 건물 점검을 했고, 무엇을 사는지 알고 있다"고 말하세요. 상한선을 절대 알려주지 마세요. $660,000 이상이면 포기하세요.

Auction Day Cheat Sheet경매 당일 요약표

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43 Coolgardie St, Frankston North

Agent: Shane O'Sughrue — 0401 119 911

Saturday 28 Feb 2026

1:30pm

CEILING: $670,000 — WRITTEN ON PAPER — IN YOUR WALLET — DECIDED. DOES NOT CHANGE.

Entry Bid시작가

$600–610k

Where you join여기서 시작

Target목표

$635–650k

Calibrated fair value보정된 적정 가격

CEILING

$670,000

STOP

Bidding Increments입찰 단위

$600k – $630k	$10,000
$630k – $650k	$5,000
$650k – $670k	$2k – $3k
Above $670k$670k 초과	STOP

Auctioneer Decoder경매사 용어 해설

"Vendor bid" — Not a real buyer. Ignore.진짜 구매자 아님. 무시.

"On the market" — WILL sell now. Keep going.이제 확실히 팔려요. 계속.

"Fair warning" — Last chance to bid.마지막 기회.

"Sold!" / hammer — Done. Binding. No cooling-off.끝. 취소 불가.

If You Win낙찰되면

Sign contract — settlement 45 days (14 Apr)계약서 서명 — 정산일 45일 (4월 14일)
Pay 10% deposit immediately보증금 10% 즉시 납부
Call conveyancer within 10 min변호사에게 10분 내 전화
Say nothing about condition or plans건물 상태나 계획에 대해 말하지 마세요

Deposit & Contacts보증금 & 연락처

$60,000 – $67,000

Bank cheque or EFT. Due immediately.은행 수표 또는 이체. 즉시 납부.

Agent: 0401 119 911

Conveyancer:변호사: ________________

Broker:브로커: ________________

Risk Matrix위험 분석

32 risks analyzed across 8 categories. Top risks shown below.

8개 분야에서 32개 위험 요소를 분석했어요. 가장 중요한 것들이에요.

Overall Verdict: CONDITIONAL PROCEED종합 판정: 조건부 진행 Viable at $620k–$660k for a buyer who has $50k–$90k renovation contingency, accepts negative cash flow, and commissions asbestos + structural + CCTV plumbing assessments before any work. Above $670k: walk away — better-condition properties are available at that price. Calibrated against 22 Forster Ave ($650k actual) and 40 Pine St ($690k actual). 수리 예비비 $50k~$90k가 있고, 매달 적자를 감수할 수 있으면 $620k~$660k에서 진행 가능해요. $670k 이상이면 포기하세요 — 그 가격이면 더 좋은 상태의 집을 살 수 있어요. 22 Forster ($650k)와 40 Pine ($690k) 실매매가로 보정했어요.

Critical Risks (Score 6–9)

큰 위험 (빨간색)

9

R01 — No cooling-off at auctionR01 — 경매에서 청약 철회 불가

VIC auction law: no cooling-off, no finance condition. You buy it as-is the moment the hammer falls. All due diligence must be done BEFORE 1:30pm on 28 Feb.경매에서 낙찰되면 취소할 수 없어요. 모든 확인은 경매 전에 끝내야 해요.

9

R08 — Asbestos-containing materialsR08 — 석면

Near-certain in 1963 construction. Eaves, ceilings, floor tiles. Licensed removal required before renovation. Budget $8,000–$25,000.1963년 건물이라 석면이 거의 확실히 있어요. 수리 전에 전문 업체가 제거해야 해요. 비용: $8,000~$25,000.

9

R11 — Termite risk (HIGH, no prior treatment)R11 — 흰개미 위험 (높음, 이전 처리 없음)

Raised timber floor with subfloor void. Sandy/clay soils. No evidence of any prior treatment. Active termite damage would be catastrophic and invisible to non-experts.바닥 밑에 나무 구조가 있어요. 흰개미 처리를 한 적이 없어요. 흰개미 피해가 있으면 아주 큰 문제예요.

6

R07 — Retaining wall structural failureR07 — 옹벽 구조 문제

Cracked brickwork retaining walls flagged by InspeQ. Structural engineer assessment needed. Replacement cost: $15,000–$40,000 if failed.벽돌 옹벽에 금이 갔어요. 구조 전문가 점검이 필요해요. 교체 비용: $15,000~$40,000.

Moderate Risks (Score 3–4)

중간 위험 (노란색)

4

R03 — Unapproved rear extensionR03 — 미승인 증축

Council approval status unknown. If unapproved, buyer inherits legal liability. Council permit search needed.집 뒤쪽 증축이 시청 허가를 받았는지 모르겠어요. 허가 없으면 구매자가 책임져요.

4

R10 — Galvanised plumbing failureR10 — 오래된 배관

1963 construction likely has galvanised steel pipes. Internal corrosion reduces water pressure and eventually leaks. Full re-pipe: $8,000–$15,000.1963년 배관이 아직 있을 수 있어요. 수압이 약하거나 누수가 생길 수 있어요. 전체 교체: $8,000~$15,000.

3

R02 — NAB mortgage on titleR02 — 등기상 NAB 대출

Existing mortgage needs to be discharged at settlement. Conveyancer should confirm in writing before auction.등기에 기존 대출이 남아 있어요. 정산할 때 해결되는지 변호사가 확인해야 해요.

What Went Into This Report이 보고서를 만들기 위해 한 일들

This report was built from primary source analysis, not summaries or opinions.

이 보고서는 원본 자료를 직접 분석해서 만든 거예요. 요약이나 의견이 아니에요.

📄

80-page contract & Section 3280페이지 계약서 분석

Full legal document analyzed clause by clause. Vendor warranties, special conditions, title search, encumbrances.법률 문서를 조항별로 전부 분석했어요. 판매자 보증, 특별 조건, 등기 검색을 했어요.

🔍

91-page InspeQ building report91페이지 건물 점검 보고서

Professional building & pest inspection analyzed in full. Every defect, safety hazard, and recommendation extracted.전문 건물 점검 보고서를 전부 분석했어요. 모든 결함과 안전 문제를 확인했어요.

📈

1,000+ sold property records1,000건 이상의 매매 기록

Frankston North, Frankston, and Frankston South sales data. Plus live-scraped February 2026 results.Frankston 지역의 실제 매매 기록을 분석했어요. 2026년 2월 최신 자료도 포함했어요.

🎯

15 direct comparable sales15개 비교 매매 분석

Each comparable adjusted for land size, bedrooms, bathrooms, condition, and time. Ranked by similarity.비슷한 집 15개를 골라서 면적, 방 수, 상태, 시기를 비교해서 분석했어요.

💻

10,000-trial Monte Carlo simulation컴퓨터 시뮬레이션 10,000번

Statistical model that tests thousands of price scenarios to find the most likely fair value range.수천 가지 가격 시나리오를 컴퓨터로 테스트해서 가장 가능성 높은 가격 범위를 찾았어요.

🏠

Suburb intelligence & crime data동네 정보 & 범죄 데이터

Safety scores, SEIFA socioeconomic index, growth rates, infrastructure projects, school catchments, transport.안전 점수, 경제 수준, 성장률, 정부 투자, 학교, 교통을 전부 조사했어요.

💰

Full financial modeling재무 분석

Stamp duty at 5 price points, FHB concessions, mortgage at 3 LVR levels, cash flow, negative gearing, 10-year projections.인지세, 첫 집 혜택, 대출 시나리오, 현금흐름, 10년 전망을 전부 계산했어요.

⚠

32-risk assessment matrix32개 위험 요소 분석

Every risk scored by likelihood and impact. Legal, building, financial, market, environmental, and buyer-specific.법적, 건물, 재무, 시장, 환경, 구매자별 위험을 모두 점수로 평가했어요.

Total analysis: 19 English documents + 6 Korean translations + 3 interactive tools = 28 deliverables, 924KB of analysis. Every number in this report traces back to a primary source — contract, inspection report, council record, or verified sale.

전체 분석 규모: 영어 문서 19개 + 한국어 번역 6개 + 대화형 도구 3개 = 총 28개 자료, 924KB. 이 보고서의 모든 숫자는 원본 자료(계약서, 점검 보고서, 시청 기록, 실제 매매 기록)에서 나온 거예요.